取消二手房公积金贷款评估报告难点在哪?如何保障资金安全?

2020-07-01 11:39:36

2019年9月16日,住房和城乡建设部出台《关于取消部分部门规章和规范性文件设定的证明事项的决定》(以下简称《决定》),决定在全国范围内取消二手房公积金贷款评估报告。自《决定》发布当日起,购房者购买二手房申请住房公积金贷款时,不再提供抵押物评估报告和所购房屋价格、风险评估等,以公积金中心内部核查作为认定依据。

《决定》颁布后,不少地市公积金系统认真落实,取消评估报告,提升了住房公积金的服务效能,但在一些城市仍然存在政策落实不到位的现象。

住房公积金贷款评估报告费时费钱

记者了解到,此前,购房者申请住房公积金贷款时,要想获取评估报告十分不便,还会增加额外支出。

“评估报告申请非常费时。”家住北京丰台区的贷款购房者段杰告诉记者,2019年前,需先找房地产评估公司出具房产评估报告,待2至3个工作日收到评估报告后,方可向当地住房公积金贷款受托银行或行政服务中心申请办理贷款。

据福建厦门房地产联合网调查,过去,房地产评估公司会按二手房评估价值的2‰—4‰向购房者收取评估费用,以每套房产100万元的评估价值计算,每份评估报告的费用至少需要2000元。

据该网发布数据显示,2019年厦门市共计发放购买二手房住房公积金贷款6800多笔,购房者支付的评估总费用达1300多万元。

取消二手房公积金贷款评估报告后,购房者不再需要花时间、花精力、花费用购买评估公司出具的房地产评估报告,可直接到住房公积金贷款受托银行或当地行政服务中心申请办理公积金贷款。广大购房者可以享受到实实在在的便利,“减证便民”政策走进了群众心里。

多种客观原因导致评估报告难以取消

让信息多跑路、群众少跑腿是各级政府近年来深化简政放权、优化政务服务推出的便民举措。《决定》发布后,很多城市积极响应并制定了相关的配套落实政策,如天津、广州、重庆、清远等地相继发布了关于取消住房公积金贷款业务二手房评估报告的通知,明确要求精简资料,优化贷款业务流程,为购房者申请公积金贷款减轻负担。

但在一些地区,仍有公积金中心对《决定》的有关要求未执行或执行不到位。比如,继续沿袭要求公积金贷款人提供评估报告,或在二手房内部核查价格认定上,依据网签价和税基价两者中的低值予以确认;尽管有些城市采用最新的自动估价方式,但并未落实《决定》中要求公积金中心采取内部核查,对房屋的价格、流通性、风险隐患等进行评估的相关规定。

“公积金是我国住房保障体系的重要组成部分,它的任何举措变化都与老百姓利益息息相关。《决定》在一些城市之所以难以落地,除了个别地方公积金中心可能有懒政思想外,还存在着客观原因。”广东省广州市公积金中心主任夏卫兵分析认为。

“公积金中心虽然有别于金融机构,但在贷款方面却高度类似于银行的金融贷款业务。因此,过去公积金中心通常会按照银行方面的做法来开展工作。且二手房的评估是金融机构正常的做法,一旦取消贷款评估报告,作为非金融专业单位,多地公积金中心缺乏相应核查标准,很难通过内部核查来保证资金安全。”夏卫兵说,“有些地方只能采取参考二手房网签价、税务部门的交易计税评估价或者组合贷款银行评估价作为认定依据,内部核查相关要求只能走走过场、做做形式。加上大多数公积金中心没有建立风险监测预警机制,不能准确研判公积金贷后风险,也不能及时分析相关政策在金融体系、社会保障体系、房地产市场体系的运行情况及风险预判,相关监测预警手段落后。”

此外,公积金中心是非银行机构,不具备贷款发放资格。根据《关于加强住房公积金管理意见的通知》的要求,需要委托商业银行来发放公积金贷款。但是由于受托银行贷后管理水平参差不齐、管理标准不一致、信息传导不及时等问题导致公积金中心无法真实、客观地了解贷款资产风险情况。

《决定》发布后,有些公积金中心尝试将向消费者收费改为由中心自行付费作评估报告,但在此过程也遇到重重困难。“假设公积金中心自己购买服务来评估二手房,但其费用支出根本无法通过审计,因为住建部已经发布取消评估报告的文件,这笔专款的使用既无名分也不合规。”夏卫兵说,“这导致不少公积金中心左右为难,落实取消评估报告,资金风险无法承担;继续沿用过去的方式,又有不作为的嫌疑。”

或可通过大数据信息化平台确保资金安全

“今年6月17日,李克强总理主持召开国务院常务会议时提到,要加快降费政策落地见效,为市场主体减负。”中国生产力学会副秘书长王海平认为,政府减费是大的方向、趋势。各地除了应加快政策落地外,还应清醒认识到,传统公积金风险管理方式中的公积金中心没有履行风险防范主体责任,而是将贷前评估风险、贷中审批风险和贷后管理风险尤其是押品管理风险等委托给置业担保公司或受托银行,存在住房贷款风险隐患。

要切实维护政府的公信力和权威性,严格落实《决定》相关要求,各地公积金中心应加紧出台相应的落实细则,坚决取消二手房公积金贷款评估报告,同时将不应收取的评估费用退还给购房者,真正体现减政便民的服务宗旨。王海平认为,要建立贷后押品风险监测预警体系,以省为单元,统一数据标准、服务标准、风险管控标准,开展防范系统性金融风险工作,保障公积金市场健康有序发展。

此外,夏卫兵也建议,取消二手房公积金贷款评估报告,较好地减轻了购房者的负担,但公积金中心自己评估具有较大风险。除了极个别需要实勘评估的,大多数可以通过线上大数据信息化建设开展相应评估,这样才能保障购房者的房产资产安全。“同时,公积金业务的监管部门还应尽快出台统一的管理办法,为各地规范操作提供依据。”他说。(记者 王楠)

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